嘉宾介绍
吴旭辉
鼎世集团 总裁，中福医养 董事长，全经联商业地产委员会 委员，江苏东方地产研究院理事。
吴旭辉先生对中国商业地产领域的发展与商业地产项目的开发有着深刻的洞察和独到的见解。从业实践15年，主导创建了鼎世集团，并一直以创新的思维模式不断引领公司前进。鼎世的核心竞争力不仅包括有效地提供商业地产项目的全产业链服务，更通过与养老、文旅、资本等资源的有效嫁接赋予商业开发更多元化的成长模式。
为什么有这次专访
今年以来，楼市调控不断趋严，诸多房企开始加速进入商业地产领域。不过，有数据显示，国内主要城市商业综合体数量已经达到破1000个，透支风险显现。保守估计到2018年国内商业综合体数量达到1200个，对各个商业综合体的生存形成不小的考验。一方面市场竞争激烈，另一方面商业地产本身对企业开发运营能力的要求较高。因此，如何做好商业地产成为摆在众多企业面前的一大课题。
吴旭辉先生对中国商业地产领域的发展与商业地产项目的开发有着深刻的洞察和独到的见解。从业实践15年，主导创建了鼎世集团，并一直以创新的思维模式不断引领公司前进。本期智客专访，我们就来听听吴总对商业地产的一些见解，了解一下鼎世的成功之道。
商业地产的转型之战
问：您认为我国的商业地产未来主要的发展模式是什么？
吴总：商业地产由过去开发销售的模式，正慢慢向资产管理、营运持有的模式转变。此外，资产证券化是未来商业地产发展的重要路径。
经过这么多年的发展，中国的房地产市场已经进入存量时代。从初期的开发竞争走向运营和资本竞争，越来越多的开发商纷纷投奔“轻资产”路线，将资产管理输出、品牌输出等纳入企业战略层面。
现在不是商业地产消费没达到的时代，是很多购物中心做的不对，甚至是错误的方向。相反中国的消费市场巨大，但国内购物中心起步较晚且参差不齐，在规划设计、市场推广、招商运营等方面都存在着不少问题。不过这也意味着商业地产未来还有很好的发展空间。此前商业地产在建设阶段对于未来运营方面的考虑甚少。随着商业霸主的竞相角逐，竞争越来越激烈，与此同时，消费者需求也越来越多样化，要求越来越高。因此，这对企业长期可持续的运营能力提出了更高的要求。
从市场情况来看，国内相对领先的商业地产开发商已开始尝试资产证券化。去年6月，新城控股宣布将上海青浦吾悦广场作价10.5亿转让予东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划，被视为国内首个商业综合体资产证券化。都说金融是房地产的血液，在金融领域的转型创新也是商业地产未来发展的一大重点。
问：我知道像万达、华润等很多企业都与鼎世有过合作，那么，您认为他们看重的是鼎世的什么？
吴总：我觉得，首先是我们的精准化服务，确实能满足对方的需求。具体来说，一个项目的精准定位是成功的首要前提，精准的定位离不开市场调查。实际上，市场调查业务是鼎世商业推出的首项业务，也是强项。在商业地产领域80%都是地产商，所以其实在商业领域的运营管理经验是相对不足的。在做整个项目的决策时，往往很难从消费者的角度去考虑问题。而且，现在是大数据时代，为了更好的帮助客户了解市场环境、目标商圈及客群，鼎世的市场调研项目会与大数据公司合作完成。
当然前期调研只是前期切入的一个点，鼎世商业在更多项目合作中从前期定位深入到后期的招商与零售端中，也都会做到精准化服务。举个例子，在与唐山勒泰中心的的合作中，我们不仅仅提供了定位规划，还包括建筑设计、室内设计、景观设计、美陈等。
鼎世集团是以资产价值运营管理为核心的全产业链布局，通过资源和业务的整合，鼎世商业、鼎实建筑以及鼎世资本贯穿了一个商业项目“投融建管退”的全过程。此外，鼎世中高层管理团队多以80后为主，这样一支团队更具创兴能力，会根据市场变化快速反应、调整方向，在运营管控上也更强调扁平化和低成本运行。所以，商业地产业务我们不仅都能做，而且都能做得不错。
问：您前面就提到了金融的重要性，鼎世集团业务体系中也有鼎世资本。您能具体跟我们聊聊金融这一块业务，鼎世是如何进行开展的？
吴总：其实，我们早就瞄准了商业地产资产金融化的业务，所以鼎世资本也是应运而生。鼎世资本旗下包括资产经营管理、私募基金和股权投资、IP导入及特色小镇项目。
鼎世资本以专业的角度参与主导或协同委托人收购运营优质资产、收购提升和处置地产业务的不良资产、盘活存量，实现资产增值。除收购与管理资产业务，鼎世资本还将为客户提供多元化、全生命周期的金融服务，帮助其成为以资产管理为主导，全价值链投资理念的金融服务公司。
值得一提的是，在协助客户引入资本和资产管理时，鼎世是以战略投资人身份介入项目，而不是一个“高利贷”借款人，与项目方共捆绑、同进退，这种方式使得双方能相互信任，更好地协作。鼎世资本的根本是为投资人做好整个投资过程中的资产管理，减少其风险，提高投资收益。
近两年大热的特色小镇和美丽乡村建设，鼎世资本也有参与投资建设。目前吉林松原查干湖生态旅游特色小镇、芜湖红杨镇西河粮站古韵文化产业园两大重点项目正在推进中。