近日，“新兴地产发展高峰论坛暨江苏东方地产研究院成立揭牌仪式”在江苏省会议中心隆重举行。
鼎世集团吴旭辉先生受邀出席论坛，并发表了以《金融创新下的商业主题空间探索》为主题的演讲。
吴旭辉
鼎世集团总裁
中福医养董事长
鼎世资本董事
全经联商业地产委员会委员
江苏东方地产研究院理事
以下为吴旭辉先生在“新兴地产发展高峰论坛暨江苏东方地产研究院成立揭牌仪式”上的主旨演讲实录（有删减）：
金融创新下的商业主题空间探索
金融创新背景
近年来，互联网快速发展，对实体经济造成巨大冲击，但从政策层面金融支持实体这一原则来看，实体经济的未来发展依然值得被看好。
在今年全国金融工作会议上，习近平主席强调，金融是实体经济的血脉，为实体经济服务是金融的天职，是金融的宗旨。金融要把为实体经济服务作为出发点和落脚点，全面提升服务效率和水平。
根据已知数据，我们也可以看到实体经济的良好走势：
融资规模数据显示，2017年5月末社会融资规模存量为165.2万亿元，同比增长12.9%。其中，对实体经济发放的人民币贷款余额为111.95万亿元，同比增长13.2%，涨幅高于平均水平，占同期社会融资规模存量的67.8%。
理财产品数据显示，截至2016年，银行理财产品资金占比28.4%，在市场中占据绝对主导地位，累计29万亿元，其中超过70%的资金投向实体经济。
这些数据说明了国家对于实体经济的支持，也为我们的后续发展指明了方向。
大消费时代到来
除了金融支持实体原则，另一个概念——大消费时代到来也值得关注。
随着城市化进程加快，社会从人口红利时代进入了人口消费红利时代，当前三大消费主体已然变成了18-35岁新生代、中层中产阶级和富裕阶层，他们的消费需求在不断提升。
我国拥有13亿的消费人口，2015年人均GDP达到8000美元。2016年，社会消费品零售总额达33.2万亿元，比上年增长10.4%，消费品市场稳居世界第二。2016年网上零售额达5.16万亿元，比上年增长26.2%，规模稳居世界第一。
上述数据显示，新零售、技术升级和消费升级双驱动等给我们的生活带来了巨大改变。
在这样的大消费时代背景下，个性化、多样化、情感化等消费需求大规模兴起，传统空间不注重新一代客群的心理需求、缺乏集客力的问题日益凸显。
商业存量升级改造成热点
随着大消费时代的到来，商业存量升级改造成为了重要话题。
改造类物业属于城市更新中的小型和中型项目，由于周期相对较短，在市场上更为热门，其中，小型更新项目一般仅通过物业内部的装修改造来快速提升租金价值；中型更新项目则是调整物业的初始规划和使用属性，例如商场改成办公楼、办公楼改成长租公寓等。
据初步统计，我国有4.3亿㎡被低估的物业面积，其中一些是硬件老旧或是运营能力有限，但是对于投资商而言却是有价值的投资和收购机会。例如厂房、老旧园区、批发市场等，都在面临重新开发改造的问题。
在上海新一轮的总体规划中，明确了土地零增长的要求。从此，存量规划成为城市规划行业的一个重要话题。
上海的情况并非特例。当前，多数一线城市已进入存量房时代，特别是以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式。在该逻辑下，会有更多城市不得不去研究城市更新，诸多大型开发商和房地产基金都在内部着手存量改造这一战略，包括万科集团、首开地产、高和资本等。
主题式商业空间成特色
从传统商业空间来看，它们并非不够优质、不够高端，只是当今时代，年轻的顾客正成长为消费主体。
对于新成长起来的消费者，我们要关注它们的需求、情感、爱好，上海百盛优客就是一个很好的案例，他们通过抓住韩流这一热点，成功吸引了年轻客群。
2015年，百盛引入韩国最大的时装零售公司衣恋集团，对天山百盛进行全面改造调整。传统百货的格局被打破，全新的上海百盛优客被定位为城市奥特莱斯，商场主打韩流主题，这正是当时国内的消费热点。改造完成后的试营业当日，其销售额比百盛购物中心运营时最高的日销售额高出5倍，上升了1525万人民币。周末两日销售额上升8.3倍，创造了2274万人民币的销售记录。据统计，商场内90％的客流量都是18-35岁新生代消费者。
另一方面，新生代客群的成长也改变了商业消费趋势，他们对购物中心的需求从原本单纯的“购物”逐渐转变为“生活方式体验型消费”。
上海五角场万达广场在全国万达广场中销售额排名第一，但依然在做主题化升级。鼎世为其B1层打造了多元化、特色化、强体验化的主题街区，通过都市丽人、城市印象、文创街区三大主题场景规划，提供了一个满足购物、约会、社交、娱乐四大需求的生活情景开放空间，从空间形态、氛围营造、品牌组合到运营理念，全面塑造了一个集原创性、颠覆性、艺术性、唯一性的城市记录空间。
上海五角场万达三大主题场景之都市丽人
上海五角场万达三大主题场景之城市印象
上海五角场万达三大主题场景之文创街区
不止是18-35岁新生代，中层中产阶级和富裕阶层的消费需求也在不断提升，对于购物中心来说，只有将商业与美学更好地进行结合，才能满足他们日渐提升的消费品味。
在以传统文化为主题的商业项目中，南昌万达茂是非常优秀的案例。从外立面到内部商业空间，青花瓷母题贯穿南昌万达茂建筑、室内、景观、导视、美陈等每个细节，3D建筑艺术与2D绘画艺术完美融合，完美呈现了古韵古风的独特区域性文化，消费者在购物的同时能深刻体会到传统文化之美，这也将使他们产生亲切感与归属感。商业与传统文化的深度结合，让南昌万达茂成为了真正有温度、有魅力的“文化地标”。
南昌万达茂——从立面到空间：有温度、有魅力的“文化地标”
综合上述三个项目我们可以发现，除了对商品丰富度和个性化的多样需求外，空间环境的情景化、消费圈层的共鸣度、业态跨界的想象力、商业美学的感染力，都已成为一个商业项目构建吸引力的重要组成因素。
参考文献：
1.《走进零售新时代——深度解读新零售》，商务部流通产业促进中心
2.《习近平：服务实体经济防控金融风险深化金融改革促进经济和金融良性循环健康发展》，新华社
3.《2017年5月社会融资规模存量统计数据报告》，中国人民银行
4.《钱去哪了：大资管框架下的资金流向和机制》，国家金融与发展实验室&浙商银行